原標題：9.30新政滿月新房二手房驟冷

距9月30日北京出臺樓市調控新政已過去一個月。截至昨天，來自多家房產機構的統計數據顯示，北京新房和二手房市場均出現降溫，新政對于市場成交量已經形成明顯打壓，新房價格漲幅受到明顯制約，二手房價格開始企穩，局部房源出現下滑趨勢。目前來看，政策的目的已經達到。業內人士普遍預計，從現在起到明年春節前后，新房和二手房市場都會處于一個相對的低谷期，而在明年兩會之前，市場的監管也不會有所松動。

京華時報記者潘秀林邢飛

□新房

樓市成交下滑41%

據亞豪君岳會統計數據顯示，10月最后一周（10月24日-10月30日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2676套，成交面積33.63萬平方米，環比之前一周分別增加30%、39%。

截至10月30日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交8508套，成交面積94.36萬平方米，環比上月分別減少41%、32%，同時這一成交量也創造了近5個月的新低。與此同時，10月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米，環比下滑3%。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，9月，除了自住型商品房，北京各類新房的交易量均呈上漲態勢，10月則恰好相反，除了自住型商品房，各類新房的交易量均出現了下滑。其中普通住宅成交2367套，較9月全月下降了48.8%；別墅成交863套，較9月全月下降2.8%。自住型商品房交易量有所增長，成交470套，環比9月全月增加39.1%。區域分布上，大興區以1917套交易量、22%的占比位居全市第一，房山區、順義區分居二、三位，交易量均過千，平谷區則延續了9月的熱度，以836套交易量、10%的占比繼續占據第四位。

>>市場表現

購房者開始選擇觀望

從9·30新政滿月數據來看，成交量下滑非常明顯，成交價格變化幅度相對較小。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響；另一方面則是受到供應“短路”的制約。

新政之后市場當中的需求開始出現分化，一小部分之前已經鎖定意向房源，或是出于結婚、子女就學等特定原因急需購房的群體，仍然在繼續購房。而另外一大部分需求并不迫切的群體則開始選擇觀望，在這其中，一些需要“賣舊買新”涉及連環單交易的改善型需求，由于在“賣舊”環節難以在預期價位出讓，也使得其“買新”的置業計劃被迫延期。需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預計抱以觀望心態的購房者還將持續增加，春節前后北京新房市場的購買意向也將降至階段性冰點。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京新房市場正在重歸理性。一方面，新政效果立竿見影，購房人心態由恐慌轉為觀望，市場需求正在萎縮；另一方面，近兩年北京新房市場遠郊化、豪宅化趨勢加劇，不少項目都屬于非普通住宅，新政明顯提高了換房人的首付比例，部分購房需求不得不延緩或取消購房計劃。此外，地價高企，新房供應偏大戶型和高端化，使得適合中低收入人群改善或首置的中小戶型、中低價位普通住宅供應稀少，供求結構的不合理進一步帶來了市場交易的低迷。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：受北京政策影響，網簽數據預計到11月才將全面反映出完全的政策結果。預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區域的價格很可能出現調整。北京調控政策針對中高端市場的影響較大，將約束明顯高于周圍、明顯高于前期的價格，這將導致很多高價項目入市難度增加，特別是土地成本高項目，取得預售證難度大漲，有可能導致市場開始降溫。

>>供應

僅有9個項目入市

從市場供應來看，新政之后的10月份北京住宅市場僅有9個項目取得預售許可證，新增預售2965套，環比減少64%，這一供應量也創造了除春節所在的2月份之外的月度新低，供應的不足也使得10月的成交難以為繼。

在9月，住建委官網上顯示的住宅預售許可證的頒發數量是12張，商品住宅總供量則高達8254套。

“京八條”中，“對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發預售許可證書、屬于現房銷售的暫不辦理現房銷售備案”的規定，阻斷了老項目后期的漲價之路，也讓高價新盤的取證遭遇定價難題。

經歷了今年一年新房的“量價齊漲”后，各項目對后市的價格預期不斷走高，“京八條”再度祭出“限漲令”，讓這些籌謀漲價的項目瞬間夢碎，究竟是降低價格預期求得當前的業績，還是繼續博弈謀求未來的利潤？房企結合企業自身的資金、土地儲備和對市場的預判，做出了不同的選擇。

穩健型的房企大多選擇效率為先，比如景粼原著、長城源著等項目，在預售價格上做出了讓步，換得盡早入市搶收需求。而地塊位置相對較好的項目，則仍在權衡與博弈。而需求萎靡不振，尤其是加上近期北京樓市的高壓狀態，開發商推盤意愿陷入空前低迷，11月預期入市的項目量也僅在10個左右。而之后的12月，明年1月、2月，進入元旦-春節長假期間，也是傳統的銷售淡季，大量項目也將紛紛封盤過冬。在此期間，供應量的不足也將使得成交價格繼續企穩。預計這輪供應端的盤整局面將維持到明年4月前后，屆時隨著新一批自住房等政策房產品的入市，以及后續限定房價的項目陸續供應，預計住宅的市場供應將會逐步復蘇，與此同時，樓市的產品形態、價格體系也將發生新的變化。

□二手房

大戶型降溫小戶型成交占比提升

相比新房，新政對二手房市場的影響更立竿見影。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2016年10月（截至29日），北京全市二手住宅共網簽19291套，較9月同期下降了30.1%，10月全月網簽將從9月的3萬余套跌至兩萬套左右。除了網簽數據，北京二手市場實際交易量的下滑更為明顯。

根據我愛我家在北京區域的二手房交易數據顯示：10月中上旬，新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場實際交易量大幅降溫的影響，預計11月北京二手房網簽量將出現大幅回落。

此外，根據我愛我家的統計，10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%。這意味著，新政過后，北京二手市場的供需關系已經發生逆轉，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少，節前的恐慌購房氣氛已然不在。

價格方面，來自安居客、58同城和趕集網的數據顯示，10月北京二手房房價明顯企穩，業主端漲價現象不復存在，部分著急賣房置換或著急用錢的業主開始主動調低報價，預計11月北京部分前期房價漲幅過快區域的房價，以及大戶型房價將出現回落。

另據偉業我愛我家市場研究院統計，10月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易中，使用商業貸款支付的比例占52.4%，較9月減少了9.4個百分點，全款支付的比例達到32.4%，較9月增加了7.9個百分點。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京樓市調控新政出臺后，信貸的收緊以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款購房比例有所增加。

此外，10月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易中，一居室占30.3%，環比9月增加2.5個百分點，兩居室、三居室分別占49.3%、17.6%，環比分別減少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10個月中占比首次超過3成，而兩居室的占比則首次下降到了5成以下。

9·30新政出臺后，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影響了大戶型住宅的交易，不少資金實力相對有限的購房者，不得不轉向購買140平方米以下的戶型，使得大戶型住宅的交易占比在10月出現下降。

>>市場表現

購房者不著急出手業主報價開始松動

對于一直在看房的曹小姐來說，新政無疑是一場及時雨。

“如果沒有新政及時出臺，北京的房價肯定還會繼續上漲”，曹小姐說，在此之前半年有余，她一直在看房選房，眼看著業主坐地起價自己手里的現金越來越不夠用，但新政一出，市場突變，“接下來就可以慢慢選房看房了”。

位于東四環外某中介門店內，三個經紀人百無聊賴地各自玩著手機，他們告訴記者，最近一個月市場非常明顯地轉冷，帶看量、新增客戶量比9月都有明顯下滑，“一周能成交一套房就已經很不錯了”。盡管如此，業主的報價并沒有出現大幅松動，不著急出手的業主并不會輕易調價。

在9·30新政強力調控下，北京的二手住宅交易已經出現了明顯的冷卻。二手房市場買賣雙方的心態已然發生轉變，購房者的心態由恐慌趨于冷靜，不再著急入市，轉而等待觀望；業主端惜售、漲價現象也不復出現，部分著急賣房置換或著急用錢的業主開始主動調低報價，希望盡快變現脫手。顯然，9·30新政已經扭轉了北京樓市曾經的過熱態勢。

□政策

“控地價、限房價”加速落地

10月28日，北京市規劃國土委就9月底掛牌的4宗地塊發布第二次補充公告，海淀區永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米，大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。

據悉，這是9·30新政出臺后首批“控地價、限房價”地塊。9月30日，北京市發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，提出“控地價、限房價”的土地出讓方式，在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

10月13日，北京市規土委發布海淀區、大興區四宗地塊出讓補充公告，明確四宗地塊將采用“控地價限房價”的方式掛牌出讓，本次補充公告在此基礎上進一步明確了銷售限價。

為確保限價政策的有效執行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委還將會同相關部門，加強項目的建設和銷售管理。

確保項目的建設質量和品質。加強引導，嚴格監管，在設計、施工、交易等環節層層把關，確保此類項目的質量、安全符合有關標準，建筑品質與周邊新建普通商品房項目相當。

杜絕變相漲價等違規行為。將加強銷售管理，明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價，迫使購房人接受更高價格。同時，也將嚴格查處倒號賣號等違規行為。購買后五年內不得再出售。四宗地塊住宅項目性質雖為商品住房，但因采用了“控地價限房價”的出讓方式，為防止購買后短期內出售牟利，參考自住房、兩限房及經濟適用房再上市有關規定，明確購買后五年內不得出售。

亞豪機構市場總監郭毅表示，“限房價競地價”土地競價方式的改變，給周邊在售和即將上市的項目們重重一擊，特別是限定了地塊中商品住宅的最高價格，意味著30%的大戶型產品也將限定價格上限。周邊的高價盤將面臨著位置接近、配套趨同、戶型面積相似競品帶來的銷售沖擊，但定價卻要比競品高出30%-40%。產品規劃、精裝標準、公共部分以及物管服務，整體品質的升級如何能讓購房者心甘情愿地多付出30%-40%的購房成本，成為高價盤需要自省的新課題。而當“限房價競地價”地塊的供應由點及面，這也將成為擺在曾高價拿地的開發商面前共同的問題，如何破解需要智慧，更需要時間。

□外地

“四小龍”新房銷量全面下滑

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，進入10月后，今年樓市曾一度火爆的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥的商品住宅銷售量全面下滑，市場降溫趨勢十分明顯。

其中，南京9月商品住宅平均每日銷售449套，10月迄今的日均銷售量僅為207套，環比下降54%。蘇州9月的商品住宅日均銷售量為463套，10月迄今的日均銷售量為175套，環比下降了62.2%。廈門9月的商品住宅日均銷售量為22套，10月迄今的日均銷售量僅為7套，環比下降68.4%。從每日數據上看，自9月5日開始，廈門的商品住宅交易量就已經下滑，并長期維持在20套以下。雖然合肥10月的商品住宅銷售數據尚未能得出，但據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，9月下半月開始，合肥的商品住宅銷售數據就已經開始下滑。9月上半月，合肥商品住宅日均銷售267套，下半月僅有60套，環比下降了77.4%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年一季度，北上廣深樓市火爆，隨著3月底上海、深圳調控新政的相繼出臺，南京、蘇州、廈門、合肥等二線城市接過了樓市火熱的接力棒，交易量上漲、房價攀升。隨后，在“因城施策”方針的指導下，合肥、廈門、蘇州、南京先后于7月1日、7月15日、8月11日各自根據本地情況出臺樓市新政，并初具成效。十一長假期間，全國20余城的調控風暴中，南京、蘇州、廈門、合肥也再次為調控加碼，在限購、限貸、土地政策、市場管理等方面出臺了更多的、更嚴的新政，并最終成功在10月有效地控制了市場的交易熱度，化解了市場恐慌，讓樓市交易回歸了冷靜。

胡景暉認為，三季度以來，南京、蘇州、廈門、合肥已經經歷了兩輪以上的樓市調控，政策的執行力度也一步步強化，因此，四城商品住宅銷售量的下滑完全是在情理之中的，這也說明“分類施政、因城施策”的樓市調控方針是正確的、有效的。隨著政策內容的進一步貫徹和落實，四城的樓市價格將會更加穩定。

>>新城控股高級副總裁歐陽捷

明年兩會之前市場不會有絲毫放松

其實調控的目標非常清楚，既不希望樓市火爆、地市瘋狂，也不希望市場冰凍、房價大跌，本輪調控的指向是精準的，其中限購限貸打壓投資客，延后改善客，限制土地資金違規使用，收窄房企資金渠道，治理場外杠桿、虛假廣告、違規銷售，市場炒作，并出臺落戶與人地掛鉤政策，應該都是正確并有效的措施。

調控的期望一是調整預期，市場預期必須向下，才能防止樓市再次迅速轉暖，因此，熱點城市銷量與房價一定會出現環比下降；二是規范市場，資本市場、土地市場、中介服務、媒體傳播、房企銷售都加大了整頓和監管力度，流向房地產的定向資金渠道已經收窄，資金發放更為審慎，預計到明年兩會之前不會有絲毫放松。

>>亞豪機構市場總監郭毅

政策的目的已經初步實現

新房的價格仍然保持小幅上漲，二手房已經出現明顯制約效果，目前帶看量和購房者數量明顯萎縮。受此影響，買賣雙方的博弈空間、業主報價已有明顯讓步，新政對二手房的影響已經顯現出來了。

目前來看新政對于市場成交量已經形成明顯打壓，二手房價格開始企穩未來可能出現下滑趨勢，新房雖然價格沒有出現下滑但漲幅受到明顯制約，預計會保持穩定的狀態。目前來看政策的目的已經實現，未來能否繼續出臺新的政策，還要看調控對當前市場的影響。如果市場繼續保持這樣的狀態，預計政策繼續加碼的可能性不大。